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Logement

Coprésidence :

Antonio HODGERS, Conseiller d’Etat genevois chargé du Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (DALE)

Jean-Paul LAURENSON, Conseiller général de l'Ain


Objectifs de la Commission:

L'espace franco-genevois est une agglomération transfrontalière dans laquelle les interdépendances sont très fortes. C'est pourquoi l'aménagement du territoire de chacune des entités doit s'inscrire dans des objectifs concertés.

La commission initie et guide plusieurs projets d'aménagement transfrontaliers, en application de la Charte d'aménagement de l'agglomération franco-valdo-genevoise. Un plan directeur transfrontalier de l'habitat fait partie de ses préoccupations. La commission pilote également les coopérations dans le domaine de l'environnement, de l'agriculture, de la nature et des paysages.

CLES POUR LE LOGEMENT TRANSFRONTALIER

Introduction

Afin de permettre aux différents acteurs travaillant sur la thématique « logement » de se parler, d’échanger et de travailler ensemble sur des projets permettant, à court, moyen et long terme de résoudre la crise du logement que connait la région transfrontalière depuis maintenant quelques années, le groupe de travail logement du CRFG a réalisé, en 2004, un classeur intitulé « les Clés pour le logement transfrontalier ».

Ce dernier, en format papier, contient un certain nombre de données statistiques relatives aux logements existants par territoire signataires du Plan directeur de l’Habitat Transfrontalier (PDHT) mais également de nombreuses informations quant aux outils immobiliers à disposition des différents partenaires (PLQ, LGL, EPS, etc…). Il contient, enfin, un carnet d’adresses permettant aux intéressés d’obtenir un contact rapide directement avec les bonnes instances.

Il est aujourd’hui mis à jour au travers de ces pages web désormais à la disposition du plus grand nombre, l’idée des auteurs étant de faciliter la vie des professionnels de l’immobilier mais également de ceux intéressés à connaître les principaux mécanismes immobiliers transfrontaliers.

Groupe de travail technique Logement du CRFG/dc – Printemps 2010


I. Autour du logement, des acteurs...

II. Les outils des politiques publiques du logement …

III. Les différents types de logement sociaux, leur philosophie et leurs aides...

IV. Des indicateurs-clés sur le logement transfrontalier...


I. Autour du logement, des acteurs …

Les liens et informations figurant ci-dessous vous amèneront à mieux connaître qui sont les différents et principaux acteurs immobiliers de l’agglomération transfrontalière et vous permettront d’entrer facilement en contact avec ceux qui façonnent au quotidien notre environnement de vie franco-valdo-genevois.

France

Collectivités territoriales

   
Les organismes HLM


Partenaires Institutionnels

Suisse

Genève

Vaud

  • Etat de Vaud

  • District de Nyon

    • Société vaudoise pour la création de logements à loyers modérés (SVLM)
    • Société coopératives d'habitation et fondations actives dans le district de Nyon, p. ex. SCH Les Plantaz, SCH Gais-Logis, Cité Derrière, Coopérative pour la construction et la rénovation de logements à caractère social, Fondation Fleur de Lys.
    • Propriétaire


II. Les outils des politiques publiques du logement …

Vous trouverez. ci-dessous, les accès aux principales lois et aux règlements en vigueur dans l’agglomération transfrontalière. La description n’est toutefois pas exhaustive et il existe encore bien d’autres textes sur Internet, notamment concernant le logement, sa réalisation et les contraintes qui y sont liées.

1. Les principaux outils législatifs : lois et réglementation

France


Suisse

Genève

  • LGL (Loi générale sur le logement et la protection des locataires)

  • LDTR (Loi sur les démolitions transformations)

  • LGZD (Loi sur les zones de développement)

  • LLUP (Loi sur les logements d’utilité publique)

  • LAPI (Loi sur l'aide à la propriété individuelle)

  • LAPLE (Loi encourageant l'accession à la propriété du logement par l'épargne-logement)

Vaud

2. Les outils de planification et de mise en œuvre des politiques du logement

France

Plan Local d’Urbanisme (PLU)

La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (S.R.U.) du 13 décembre 2000 a réformé en profondeur l'approche publique de l'évolution et de l'aménagement des villes.

Le Plan Local d'Urbanisme (P.L.U.), qui se substitue au Plan d'Occupation des Sols, n'est pas uniquement un document d'urbanisme réglementaire : il exprime un véritable projet de ville. Il s'harmonise avec le Programme Local de l'Habitat et le Plan de Déplacements Urbains.

Le PLU, comprend un rapport de présentation incluant un diagnostic, un projet d'aménagement et de développement durable (PADD) et un règlement accompagné d'une cartographie. Le plan local d'urbanisme n'est pas seulement un règlement d'urbanisme, c'est également un projet de ville.

Plus d’infos :

Plan local d'urbanisme

Programme Local de l’Habitat (PLH)

Le programme local de l'habitat (PLH) est, en France, le principal dispositif en matière de politique du logement au niveau local. Il est le document essentiel d'observation, de définition et de programmation des  investissements et des actions en matière de politique du logement à l'échelle d'un territoire.

Échelon pertinent retenu par la loi, c'est aux établissements publics de coopération intercommunale d'élaborer le PLH. Il fixe des objectifs et décide des actions visant à répondre aux besoins de logements et de renouvellement urbain. Il est établi pour une période de six ans. Le PLH concerne tous les types d'habitat, mais vise en particulier à répondre à l'objectif de mixité sociale en favorisant une répartition équilibrée des logements sociaux sur tout le territoire de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Plus d’infos : Programme local de l'habitat

Schéma de Cohérence Territorial (SCoT)

Le Schéma de cohérence territorial (SCoT) est un document de planification qui vise à assurer la cohérence des politiques territoriales à la bonne échelle, celle du bassin de vie, qui permet de prendre en compte les enjeux de fonctionnement des bassins d’emploi et d’habitat et les logiques de déplacements. Cet outil a été créé par la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) de décembre 2000.

Une fois adopté, le SCoT impose ses objectifs et son projet aux documents d’urbanisme des communes (PLU), aux principales opérations d’urbanisme, aux autorisations d’urbanisme commercial et aux politiques sectorielles des intercommunalités membres : programmes locaux de l’habitat (PLH), plan de déplacements urbains (PDU)…

Il constitue un document stratégique de premier plan qui organise, dans l'espace et dans le temps, les conditions du développement durable du territoire pour les 15 à 20 prochaines années.

Plan Départemental de l’Habitat de l’Ain

Plan Départemental de l’Habitat de la Haute-Savoie

Plan Départemental d’Action pour les Personnes Défavorisées de la Haute-Savoie

Suisse

Genève

Plan Directeur Cantonal     (PDC)

La loi fédérale sur l’aménagement du territoire, qui détermine les règles de planification et de coordination, oblige les cantons à veiller eux-mêmes à l’aménagement de leur territoire, notamment en assurant une utilisation mesurée du sol (art.1). L’instrument de cette coordination s’appelle le plan directeur cantonal, qui engage les autorités - fédérale, cantonale et communale- entre elles, mais n’est pas contraignant pour les tiers. Il doit permettre de coordonner les activités qui ont des effets sur l’organisation du territoire, en particulier dans les domaines de l’urbanisation, de l’agriculture, des transports, du patrimoine, des sites, des paysages et de la protection de l’environnement.
Plus d’infos : Etat de Genève > Aménagement du territoire > Plan directeur cantonal

Plan Directeur Communal (PdC)

C’est un instrument de vision, qui fixe un ensemble cohérent d'orientations à moyen ou long terme pour l’aménagement du territoire. Il s’agit d’un instrument contractuel entre les autorités communales et cantonales qui permet d'énoncer un socle de références partagées pour les législatures actuelles et futures. Rendu obligatoire par la loi du 29 novembre 2002, il permet aussi aux communes d'ajuster leurs perspectives de développement.

Plan Directeur de Quartier (PDQ)

Le plan directeur de quartier fixe les grandes orientations de l’aménagement d’un territoire. Il définit à quel endroit construire, où préserver une zone verte, comment organiser les déplacements. Il ne précise pas le détail des réalisations, qui fait l’objet de procédures ultérieures. Il permet de coordonner l’action des autorités, d’informer la population et les acteurs privés par le biais d’une consultation publique de 30 jours. Il est soumis aux conseils municipaux des communes concernées et au Conseil d’État pour adoption. Il engage les autorités et les non propriétaires particuliers.

Plan Localisé de Quartier     (PLQ)

Le plan localisé de quartier est obligatoire pour tout projet immobilier situé dans une zone de développement. Il peut également être rendu obligatoire dans une zone ordinaire lorsqu’un projet de construction serait de nature à compromettre des objectifs d’urbanisme ou la réalisation d’équipements publics dans le périmètre faisant l’objet d’une étude engagée par l’Etat ou par la commune.

Le plan localisé de quartier fixe le tracé des voies de circulation et de desserte, l’enveloppe extérieure des bâtiments, les espaces libres privés et publics, les terrains pour les équipements publics (notamment les écoles), la végétation à sauvegarder ou à créer, les places de parcage et les garages, le cas échéant les bâtiments à protéger et les remaniements parcellaires à effectuer, enfin en zone de développement les emprises qui doivent être cédées gratuitement au domaine public. Le plan peut être accompagné d’un règlement de quartier.

Périmètre d’Aménagement Coordonné (PAC)

Les périmètres d’aménagement coordonné sont des espaces porteurs d’enjeux de premières importance, significatifs pour l’ensemble du canton de Genève. Une planification directrice de quartier y est nécessaire, de manière à garantir un aménagement de qualité ; elle est à formaliser progressivement, en assurant une large place à la concertation. Douze PAC sont recensés dans le schéma directeur national.

VD

Le contexte transfrontalier

3.   Les outils du développement durable

France et Suisse

Service Cantonal de l’Energie de Genève

Site Internet de Minergie Suisse
 

Site internet de l’ADEME

 Site internet de Prioriterre 74

 Site internet d’Helianthe

 Site Internet de Minergie France

 


III. Les différents types de logements sociaux, leur   philosophie et leurs aides …

 1.   Les différentes catégories de logements locatifs aidés

 France

Les organismes HLM français

 

les établissements publics d’habitations à loyer modéré, catégorie qui comprend :

    • les offices public d’HLM (OPHLM)
    • les offices publics de l’habitat (OPH)
  1. les organismes privés d’habitation à loyer modéré, qui sont :

    • les fondations d’HLM,
    • les sociétés anonymes coopératives de production d’HLM,
    • les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI).


En dehors des spécificités propres liées à la qualité juridique, les offices publics et sociétés d’HLM sont soumis à certaines caractéristiques communes :

  1. leur activité ne peut répondre à un but lucratif, ce qui résulte pour les offices de leur nature d’établissements publics et ce qui explique pour les sociétés la présence de dispositions dérogatoires au droit commun des sociétés par action.

  2. la loi associe les locataires des sociétés anonymes et des offices à l’administration de ces organismes. Leurs logements sont attribués selon les mêmes règles.

Tableau explicatif

Suisse

Le cas de Genève

Un système en transition et une aide diversifiée …

Le système genevois propose plusieurs types de logements qui illustrent une mutation progressive de la philosophie de l'aide étatique dans la mise à disposition de logements à loyers abordables à la population qui en a le plus besoin.

Depuis plus de quarante ans, au travers de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) et de la législation qui l'a précédée, la politique en faveur du logement social à Genève est basée sur un partenariat entre l'Etat et le secteur privé. L’Etat fournit des aides au propriétaire afin d’abaisser ses loyers (subventions à la pierre). En contrepartie, le propriétaire soumet l’exploitation de l’immeuble, la fixation des loyers et l’occupation des logements au contrôle de l’État pour un durée déterminée.

En principe, les immeubles d'habitation bon marché (HBM) et les immeubles d'habitation à loyers modérés (HLM) sont contrôlés pendant 20 ans. Les immeubles d'habitation mixte (HM), basés quant eux sur l'octroi d'une subvention personnalisée, versée directement à un quota minimal de locataires, sont contrôlés en général pendant 25 ans.

A l’issue de la période de contrôle, l’immeuble retourne dans le marché libre, raison pour laquelle le propriétaire est intéressé à réaliser un immeuble répondant à des hauts standards de qualité et de durabilité, exception faite des HBM, qui, en mains de fondations publiques restent contrôlées durablement par l'Etat.

Depuis le 31 juillet 2007, la politique publique du logement social s'est dotée d'un nouvel outil et de nouveaux objectifs. La loi pour la construction de logements d'utilité publique (LUP) vise à constituer un parc pérenne de logements à caractère social, à hauteur de 20% du parc de logements locatifs, afin de lutter contre la diminution progressive du parc actuel de logements subventionnés, conséquence directe de la fin de période de contrôle des nombreux logements sociaux construits dans les 1980.

Dans le contexte de la nouvelle loi, les logements d'utilité publique (LUP) sont contrôlés par l'Etat sur une période minimale de 50 ans.

Afin de faciliter la constitution du parc, un large crédit d'investissement a été ouvert à destination des collectivités publiques et des fondations de droit public pour concrétiser des projets d'acquisition de terrains ou de bâtiments existants et de construction de nouveaux logements. La loi aide donc directement les partenaires publics et parapublics en les dotant financièrement. Elle les incite à être plus proactifs dans la politique du logement social. Par ailleurs, la loi fixe dorénavant un pourcentage minimal de logements d'utilité publique à réaliser (logements LUP, logements LGL et/ou logements coopératifs) dans les périmètres d'urbanisation prévues dans la zone villa et dans la zone agricole, que tout constructeur est tenu de respecter.

Que ce soit dans le cadre légal de la LGL ou de la LUP, l’État fixe les normes économiques contraignantes pour accepter les projets d’immeubles à vocation sociale.

Ces normes tiennent compte de l’évolution du marché (évolution des coûts de construction, des taux hypothécaires, des frais d’entretien et de gestion…) et limitent le rendement net maximum admissible pour les fonds propres du propriétaire. Le projet immobilier de logements sociaux est suivi dès son élaboration par les services techniques de l’administration et bénéficie d’une expertise économique qui en garantissent la viabilité. Le logement à vocation sociale doit répondre à des normes élevées qualitatives et répondre aux exigences de durabilité. Un contrôle technique et financier détaillé est exercé sur le projet de construction de l’immeuble avant que l’État ne délivre son accord. Des normes administratives fixent le maximum acceptable sur les principaux composants financiers d’une opération immobilière : prix du terrain, coûts de construction, rendement net, niveau des loyers, charges d’entretien, amortissement, etc.. Durant toute la durée du régime, l’exploitation de l’immeuble et son entretien sont contrôlés régulièrement.

Mesures d’encouragement pour la construction de logements sociaux

Par la LGL:
  1. Le cautionnement simple par l’État de prêts hypothécaires ou de crédits de construction.

  2. Des prêts hypothécaires de l’État en 2ème ou 3ème rang, lorsque le marché des capitaux est asséché et uniquement pour les établissements de droit public ou sans but lucratif (coopératives d’habitation).

  3. Une aide directe à fonds perdus aux propriétaires afin d’abaisser le niveau des loyers (HBM et HLM) sous forme de subvention à l’exploitation de l’immeuble qui est versée chaque année. Cette subvention représente la participation financière du canton au logement la plus importante, elle se monte à environ CHF 35 millions par année. La subvention est dégressive par paliers pour s’éteindre à la fin du subventionnement de l’État (en général 20 ans).

    Dans le régime HM, la subvention personnalisée est versée directement au locataire en fonction de ses revenus, le plafond de l’aide est fixe durant 20 ans puis dégressif pendant les 5 dernières années du contrôle. La subvention a été versée en 2008 à hauteur de CHF 7'118’746 à près de 69 % des locataires HM en place (1030 bénéficiaires sur 1487 logements).

  4. Une fiscalité réduite sur les revenus et la fortune pour les propriétaires, en fonction de la part des fonds propres investis (90 % de réduction d’impôt lorsque les fonds propres ne dépassent pas 25 % du prix de revient de l’immeuble).

Par la LUP:

5. Des dotations financières pour les communes et les fondations de droit public par le bais d’un fonds LUP affecté à hauteur de 35 millions de FS par an jusqu’à la réalisation du parc de logements.

6. Des octrois de droit de superficie sur les terrains de l'Etat pour les fondation de droit public, les communes et les organismes sans but lucratif à condition d'y réaliser des logements d'utilité publique au sens de la LUP

Les mesures sont cumulatives, selon la qualité du propriétaire et le projet immobilier.

Catégories des logements à caractère social

La LGL définit trois catégories de logements à vocation sociale qui peuvent bénéficier des aides prévus par la loi:

  • les HBM (immeubles d'habitation bon marché),

  • les HLM (immeubles d'habitation à loyers modérés)

  • les HM (immeubles d'habitation mixte), créés en 1997.

En règle générale, les bénéficiaires d'un logement HBM sont des personnes à revenu très modeste, les bénéficiaires d'un logement HLM sont des personnes à revenu modeste, alors que dans les logements HM, l'aide varie en fonction des revenus des locataires, ce qui permet une forme de mixité sociale dans un même immeuble.

La LUP ne définit pas de catégories de logements en tant que tel mais caractérise le logement d'utilité publique. La loi le définit comme un logement auquel est appliqué un taux d'effort (c'est-à-dire une relation contrôlée entre le loyer du logement et le revenu de la personne qui l'occupe), auquel est appliqué un taux d'occupation (c'est-à-dire une relation contrôlée entre le nombre de pièces de l'appartement et le nombre de personnes qui l'occupe) et un logement qui appartient à l'Etat, à une commune, à une fondation de droit public ou à un organisme sans but lucratif. La LUP définit la qualité d'utilité publique d'un logement sur lequel l'Etat va exercer un certain contrôle de ses caractéristiques sur le long terme (minimum 50 ans).

Ainsi les deux lois se superposent et s'entrecroisent: les trois catégories de logements subventionnés LGL peuvent être également considérés comme des logements d'utilité publique s'ils appartiennent à des collectivités ou des entités publiques et/ou si les modalités de leur contrôle par l'Etat sont conventionnées sur une période minimale de 50 ans. C'est le cas de la grande majorité des logements de type HBM, qui sont en mains des fondations immobilières de droit public (FIDP).

Dans le même esprit, les logements communaux, ceux appartenant à des fondations communales et ceux en mains des coopératives d’habitation peuvent être considérés comme des logements d'utilité publique si les critères de taux d’effort et de taux d’occupation sont appliqués et si les logements restent soumis au contrôle de l'Etat selon les modalités définies par la loi.
   
En conclusion, les logements d'utilité publique (LUP) ne viennent pas se substituer aux logements subventionnés tels qu'ils existent aujourd'hui, mais élargissent l'éventail des possibilités dans lequel peuvent s’intégrer les logements à caractère social.

Vaud

1. Priorités de la politique cantonale du logement

  • Construire des logements adaptés économiquement aux besoins des ménages disposant d’un revenu modeste; cette action s’inscrit en complément de la politique familiale.

  • Favoriser la transformation, l'agrandissement et la création de logements dans les volumes existants des maisons d'habitation sises en zones périphériques.

  • Soutenir la construction de logements protégés destinés à l'accueil de personnes âgées.

La mise en oeuvre de la politique cantonale du logement suit les axes prioritaires suivants :

a) Promotion

Soutenir la construction par le secteur privé d'environ 4'000 à 4'500 nouveaux logements par an, en coordonnant de manière renforcée les tâches de l'administration cantonale vaudoise. Les communes sont étroitement associées à cette promotion qui se développe dans le cadre du Plan directeur cantonal (PDCn).

b) Aides

Soutenir par des aides la mise sur le marché de logements à loyer modéré. Cette politique cantonale est menée conjointement avec les communes en application de la loi cantonale sur le logement (LL) du 9 septembre 1975 (RSV 840.11).

c) Préservation du parc locatif

Préserver le parc locatif existant par l'application de la loi concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation – ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation – et de la loi concernant l'aliénation d'appartements loués.

2. Aide au logement

En complément de la politique familiale, l'aide au logement a pour premier objectif de mettre à disposition des logements adaptés économiquement aux besoins des ménages disposant d'un revenu modeste. Un second objectif consiste à moduler les aides en fonction des caractéristiques du territoire.
Pour atteindre ces objectifs, les mesures suivantes sont proposées :

  1. Aide à la pierre
    Par l'attribution d'une aide à la pierre linéaire (subvention octroyée aux propriétaires), l'État entend favoriser la construction de nouveaux logements à loyers modérés, destinés principalement aux jeunes familles (locataires), essentiellement dans les zones urbaines ou urbanisées.

  2.  Prêts au logement
     
    • Logements en zones périphériques

      En harmonie avec les instruments de la politique régionale, des prêts sont accordés aux propriétaires pour la transformation, l'agrandissement ou la création de logements dans les volumes existants des maisons d'habitation sises en zones périphériques.
     
    • Logements protégés pour personnes âgées

      Pour favoriser les alternatives à l'hébergement médico-social, des prêts peuvent être accordés pour la construction ou la rénovation de la partie immobilière de logements protégés destinés à l'accueil de personnes âgées.
  3. Accession à la propriété
    L'accession à la propriété pour des jeunes familles est facilitée par l'obtention de garanties, en partenariat avec la Coopérative vaudoise de cautionnement hypothécaire (CVCH) et les instances bancaires.

  4. Aide individuelle
    En complément de l'aide à la pierre, une aide financière directe peut être accordée à certains ménages qui disposent d'une autonomie financière suffisante pour subvenir à leur besoins, mais qui doivent supporter une charge locative trop importante par rapport à leur revenu.
    L'aide individuelle au logement peut être accordée pour autant que la commune du lieu de domicile participe à l'aide.

Plus d’infos : http://www.vd.ch/fr/themes/vie-privee/logement/

2. Les différentes aides personnalisées

France

  • AL : l’Allocation Logement (A.L.), permet aux personnes qui en bénéficient, propriétaires, accédants à la propriété ou locataires, de réduire leurs dépenses de logement. Elle est attribuée, sous certaines conditions, par les Caisses d’Allocations Familiales ou les Caisses de Mutualité Sociale Agricole. Plus d’infos

  • APL : issue de la réforme du financement du logement de 1977, elle n’est pas réservée, comme l’allocation logement, à certains types de ménages, mais aux occupants, qu’ils soient locataires ou accédants à la propriété, sous réserve de conditions de ressources. Plus d’infos

Suisse

Genève

Vaud

Le règlement sur l'aide individuelle au logement du 5 septembre 2007 (RAIL, RSV 840.11.3 ) permet de mettre en œuvre une aide financière directe destinée à certains ménages qui disposent d'une autonomie financière suffisante pour subvenir à leur besoins, mais qui doivent supporter une charge locative importante par rapport à leur revenu.

Cette mesure permet d’accorder un soutien financier direct aux ménages avec enfants, dont le revenu modeste ne permet pas de financer un logement adéquat, et qui ne bénéficient pas des prestations sociales (revenu d'insertion ou prestations complémentaires de l'AVS/AI).

L'aide individuelle au logement peut être accordée pour autant que la commune du lieu de domicile participe à l'aide.

Le règlement est applicable aux locataires du marché libre et des logements construits ou rénovés avec l'aide des pouvoirs publics.

L'arrêté fixant le modèle cantonal de l'aide individuelle au logement du 5 septembre 2007 (AMCAIL, RSV 840.11.3.1) détermine les types de ménage, les limites supérieures et inférieures du revenu déterminant et le taux d'effort supportable selon le barème ainsi que le loyer maximum par nombre de pièces.

La commune du lieu de domicile du demandeur est l'autorité compétente; l'aide peut être octroyée pour autant que la commune du lieu de domicile participe à l'aide.

Plus d’infos


 IV. Des indicateurs-clés sur le logement transfrontalier…